Inmobiliaria Santaolaya

¿Has pensando en comprar o vender un inmueble? Algo imprescindible en este tipo de operaciones es el contrato de arras. En la Agencia Santa Olaya vamos a informarte de qué es, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes para cada parte del proceso de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

Se trata de un contrato privado entre el vendedor y comprador donde se pacta la reserva de la compraventa de un inmueble, entregando una cantidad de dinero en concepto de señal. Puedes también encontrarlo con el nombre arras.

Diferencia entre contrato de arras y compraventa

Muchas personas confunden el contrato de arras con el contrato de compraventa. Pero esto es un error puesto que existen diferencias entre ambos:

• A través del contrato de arras no se puede realizar la transmisión del inmueble que aparece en el contrato. Por norma general, el comprador, si renuncia, perderá la cantidad de dinero entregada. No es un simple anticipo de un precio aplazado. 
• Con la firma de un contrato de compraventa, la resolución sólo es posible por incumplimiento de la otra parte, o bien, por causas específicas del contrato. El motivo es la transmisión del derecho de propiedad, y la compra sería firme y definitiva, es decir, no existe modo de echarse atrás.

Tipos de arras

Existen tres tipos contratos de arras para la compraventa de una propiedad:

• Arras confirmatorias
• Arras penales
• Arras penitenciales

Si estás interesado, sigue leyendo, puesto que a continuación te explicaremos todo lo relativo a ellos.

Las arras penitenciales

Es el tipo de contrato de arras más usado. Su firma permite a las partes desistir o desvincularse del contrato. El vendedor debe devolver al comprador el doble de la suma recibida en caso de que desee cancelar el proceso. Por otro lado, el comprador perderá la suma entregada si decide echarse atrás.

Las arras penitenciales se recomiendan cuando la firma de las escrituras está condicionada a la aprobación de una hipoteca por parte del banco o cuando no existe seguridad de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa.

Las arras confirmatorias

En este caso, el dinero entregado representa una señal del contrato o un anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.

Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato. En caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones. La parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez, o la venta de la vivienda, mediante la presentación de demanda.

Antes de firmar este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que no da derecho a desistir.

Las arras penales

Las arras penales son las adecuadas si las partes quieren establecer que el comprador que incumple el contrato perderá el dinero entregado. Además, el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de contrato y una indemnización por daños y perjuicios. En caso de que sea el vendedor el que se eche atrás tiene la obligación de devolver el doble de la cantidad.

No dan derecho a desistir del contrato, por lo que se recomienda si ambas partes están seguras al 100 % de querer formalizar la compraventa.

¿Qué tengo que hacer antes de la firma de arras?

Tanto si eres comprador como vendedor, deberás tener en cuenta algunos aspectos:

• Se recomienda visitar la vivienda con un técnico para verificar que se encuentra en buen estado.
• Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Si no quieres pasar por sorpresas desagradables, solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. De este modo, te asegurarás de quién es el propietario y qué cargas tiene.
• Solicitar el IBI. Solicita al propietario el justificante de pago del IBI para comprobar que no existen impagos de este impuesto.
• Analiza el contrato de arras por si fuese necesario introducir modificaciones.

Nuestra recomendación es que antes de firmar las arras te asesores con un agente especializado.  

¿Dónde se hace un contrato de arras?

Si una agencia, como Santa Olaya, interviene en el proceso de compraventa, somos nosotros los encargados de redactar este contrato. Esta es la fórmula habitual en este tipo de operaciones.

También cabe la posibilidad de firmar el contrato de arras en notaría o a través de un abogado especialista en temas inmobiliarios, opción esta última más recomendable. Esto supondrá unos gastos extras.

Por último, el propio vendedor puede redactar el contrato, aunque deberá ser especialmente cuidadoso. Esta es la opción en una compraventa entre particulares. No obstante, si no tiene experiencia en ello, lo más sensato es delegar la tarea a un profesional.

¿Qué incluye un contrato de arras?

Ten en cuenta que hay una información mínima que debe aparecer en este tipo de contratos:

• Datos personales de vendedor y comprador.
• Descripción del Inmueble.
• Precio final de la compraventa y forma de pago.
• Cantidad de dinero de la señal.
• Tiempo máximo para determinar el contrato de compraventa.
• Compromiso, en su caso, de firmar el contrato mediante escritura pública.
• Repartición de los posibles gastos de la compraventa.
• Firma de comprador y vendedor.

Antes de proceder a la firma de un contrato de arras es necesario tener en cuenta ciertos factores para que tenga validez y no se produzca ninguna sorpresa desagradable:

• Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Para ello bastará con solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
• Solicitar información sobre el IBI. Puedes pedir un justificante de pago de los últimos recibos del IBI.
• Consultar el catastro para encontrar información de la vivienda.
• Información sobre los gastos de la comunidad y las derramas.
• Analizar todos los puntos del contrato de arras antes de firmar. Asegúrate de que el documento que firmas es la versión final.

Por supuesto, para que el contrato de arras tenga validez ha de estar firmado tanto por el comprador como por el vendedor. De este modo, indican que están de acuerdo con todas las cláusulas.